Понятие законодательной базы оценки недвижимости

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Именно недвижимость является центральным звеном всей системы рыночных отношений. Вложения в недвижимость обычно представляют собой инвестирования с целью получения дохода. Недвижимость - основа национального богатства любой страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Развитие рынка недвижимости в Казахстане можно разделить на несколько этапов. На третьем этапе объем спроса превысил объем предложения, ужесточилась законодательная база и конкуренция на рынке.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ (ОЦЕНКА) КОМПЛЕКСА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Глава 2. Методологические основы оценки объектов недвижимости 2. Основная задача первого этапа в процессе оценки — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого вида стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

Запрос и изучение технического паспорта на объект недвижимости, определение, насколько данные представленного документа соответствуют фактическому состоянию объекта. Выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

Второй этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта: данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту сбор сведений о прошлых продажах и предложениях по объектам, сопоставимым с объектом оценки, анализ арендных ставок и т. Третий этап в процессе оценки — определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках.

При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами.

Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке. Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени его эксплуатации.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом. Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного рынка недвижимости используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной.

Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т. Шестой этап — составление отчета об оценке и представление его заказчику. Отчет об оценке включает в себя следующие пункты: а основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; б задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; в сведения о заказчике оценки и об оценщике.

В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевает использование трех основных подходов затратного, сравнительного и доходного к этому процессу и большого количества методов в рамках этих подходов.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Существуют два основных метода, которые применяются чаще всего — метод дисконтированных денежных потоков ДДП и метод прямой капитализации. Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Метод ДДП заключается: в составлении прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного периода владения; в оценке будущей стоимости реверсионной стоимости в конце периода владения; в пересчёте потока периодических доходов и реверсионной стоимости в текущую стоимость, используя процесс дисконтирования по ставке конечной отдачи ставке дисконта , определённой инвестором.

Для применения метода ДДП существенным является выбор соответствующей ставки дисконта. Метод прямой капитализации является частным случаем ДДП переводит величину годового дохода в показатель стоимости собственности, при этом стоимость определяется либо путем деления дохода на коэффициент капитализации, либо путем умножения дохода на подходящий коэффициент дохода.

Метод капитализации используется для объектов, приносящих стабильный денежный поток в течение определенного продолжительного периода. Данный метод не применим для объектов, находящихся на стадии реконструкции и незавершенных строительством.

В данном случае, в качестве потенциального дохода, рассматриваются денежные поступления от арендаторов. Практика аренды аналогичных объектов показывает, что большие площади, как правило, в аренду не берут. Они дробятся на более мелкие, то есть сдаются разным арендаторам. Площадь, определяемая под аренду, в этом случае определяется с учетом вычета площадей общего пользования.

Определяем ДВД действительный валовой доход — предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь. Потери от незаполняемости связаны с тем, что часть помещений не будет сдано в аренду некоторое время в связи со сменой арендаторов. Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. Чистый операционный доход рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.

Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т. Как правило, стоимость по договору страхования принимается из расчета балансовой стоимости Объекта или стоимости замещения с учетом износа. Четких критериев по величине страховых отчислений Законом РФ не установлено. Возмещение убытков происходит исходя из стоимости и застрахованных рисков, указанной в договоре страхования. Расходы на управление — имеют место независимо от того, кто управляет — сам владелец или управляющая компания.

Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся: кухонное оборудование холодильники, кухонные плиты и т.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения аналогично бухгалтерской амортизации. В качестве базовой стоимости определения величины резерва на замещение используются стоимость воспроизводства оцениваемых объектов, определенная в рамках затратного подхода. Расчет коэффициента капитализации Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: - Метод прямой капитализации или методика прямого сопоставления Метод заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей. Доход на инвестиции разбивается на четыре части: - безрисковая процентная ставка может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям ; - поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала; - поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости; - поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т.

Существует две группы методов расчета нормы возврата капитала: прямолинейного возврата капитала метод Ринга ; аннуитетного возврата капитала метод Инвуда, метод Хоскольда. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.

Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент равный ставке дохода на капитал. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать то есть применить метод Инвуда. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов.

Метод Ринга — для истощаемых активов, а метод Хоскольда — для высокоприбыльных активов. Другие методы определения общей ставки капитализации метод коэффициента покрытия долга, метод ипотечно-инвестиционного анализа учитывают особенности более сложных схем финансирования в объекты недвижимости. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, который гласит, что стоимость оцениваемого объекта собственности, для которого имеются объекты-заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение одинаково желаемого объекта-заместителя.

Подход к оценке стоимости объекта собственности с точки зрения сравнения сопоставимых продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами, которые были проданы или предлагались к продаже путем публичной оферты.

В качестве единицы сравнения для сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости обычно принимается показатель стоимости продажи предложения объекта, единицы площади 1 кв.

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласований рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости объекта оценки. Анализ данных, внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется по следующим элементам сравнения: состав передаваемых прав собственности на недвижимость; условия продажи срочная продажа, продажа с целью погашения долга, прямая сделка, альтернатива ; скидка на торг;.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

Оценка объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости Недвижимость, Квадратный метр, как понятие рыночное, имеет свойство изменяться в цене. Иногда довольно трудно вычислить — какова же его реальная стоимость? А ведь этот вопрос ежедневно задают тысячи покупателей и продавцов. Найти ответ им помогает экспертная оценка недвижимости. К слову, на Западе уже давно любая операция с недвижимостью не обходится без участия профессионального оценщика. Оно и понятно: там народ умеет считать деньги. Оценка недвижимости — нахождение стоимости права собственности или аренды для недвижимого имущества: квартир, домов, офисов, зданий, производственных помещений.

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости

Земельные участки с улучшениями строениями, сооружениями Самолеты и вертолеты Строения и сооружения сами по себе Космолеты Части строений, например квартиры Нормативно-правовое регулирование сферы недвижимости Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов. Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников. Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ закон высшей юридической силы ; конституционные законы; Кодексы РФ — Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной; федеральные законы и другие акты Федерального собрания постановления, положения. К основным характеристикам правовой среды относят [3]: уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности; уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта; стабильность принципов фискальной и таможенной политики; нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов; законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства; уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств; наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан; уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости. Применительно к недвижимости Конституция РФ [2]: гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности; определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов; гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ. Гражданский кодекс: Гражданский Кодекс РФ [2] устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты, гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений; нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

Особенности и перспективы развития рынка недвижимости в Казахстане

Иная стоимость - стоимость объекта оценки, кроме рыночной, виды которой определены стандартами оценки [3]. При осуществлении оценочной деятельности на территории Республики Казахстан обязательно применение требований действующих Стандартов оценки. Стандарты оценки являются общеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан. Оценщики при осуществлении оценочной деятельности имеют право использовать Международные стандарты оценки МСО. МСО не относятся к нормативным документам по стандартизации в РК, их применение должно осуществляться в области технического регулирования и не противоречить действующему законодательству Республики Казахстан.

Полезное видео:

Законодательная база оценки недвижимости

Глава 2. Методологические основы оценки объектов недвижимости 2. Основная задача первого этапа в процессе оценки — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого вида стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

Законодательная база

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости Автор: Анна Стрельцова Стрельцова Анна Юрьевна, юрист Часто в ходе судебных разбирательств, предметом которых является недвижимое имущество, возникают споры по поводу стоимости этого недвижимого имущества. Вне зависимости от того, касается этот спор раздела совместно нажитого имущества, страховых выплат, взыскания в счёт причинённого ущерба, приватизации недвижимости или обращения взыскания по неуплаченному кредиту, в любом случае судебное решение будет принято исходя из стоимости соответствующей недвижимости. Соответственно, правильная оценка стоимости недвижимости — важнейший этап судебного разбирательства, непосредственно затрагивающий интересы каждой из сторон по делу. При этом проведение оценки имущества является правом граждан и организаций, а не обязанностью.

Законодательная база Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом.

Оценочная деятельность

Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база Развитый рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами продавцов, покупателей, посредников и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров например, строго определенное местоположение. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т. Особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения ; уникальность всех участков земли влечет различие в ценах ; низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок ; несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли земельных участков , рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица оценщика , заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Вы точно человек?

Отчет об оценке 55 2. Современное состояние регулирования оценочной деятельности в России 57 Заключение 61 Список использованной литературы 68 Введение Формирование гражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений, правового государства является основной целью проводимых в настоящее время реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач. Одной из основных задач на современном этапе является структурная перестройка хозяйственного механизма с целью формирования конкурентной рыночной среды. Отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решению этих проблем. Вопросы создания и развития правового государства включают в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Соответственно, задачей правового государства является создание условий для защиты этих прав и обеспечение гарантий для справедливой оценки этих прав. Таким образом, можно констатировать, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового демократического государства.

Понятие об оценочной деятельности и значение оценки. Оценка недвижимости как одно из направлений оценочной деятельности. Понятие.

Оценка недвижимости: споры, связанные с рыночной стоимостью недвижимости

С одной стороны обязательность экспертной оценки прописана в нормативной базе Российской Федерации, с другой — является добровольной. Как же определить, когда надо, а когда нет проводить оценку. Если вы сомневаетесь в необходимости обратиться к независимому оценщику, то ориентируйтесь на список обязательных действий, совершаемых при операции с недвижимостью. Обязательна оценка, которая осуществляется:.

Поведенческие проблемы профессиональной этики, чести и совести оценщиков стоимости предприятий с дополнениями от Однако, основной доход непосредственно от оценочной деятельности, касающейся доходоприносящих активов, поимели зарубежные Узаконенная фейковая оценка стоимости экономически крупных предприятий России Созданная система фейковизации оценочной деятельности в стране сравнительно молода, ей Мошенническое навязывание условий Концепция корректного решения задачи определения достоверной стоимости предприятий

Наверх