Типовое задание на оценку

Членам ассоциации Москва, Электролитный проезд, д. Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета организации и специалисты Нет 5. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилье или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта.

Типовое задание на оценку

Выполнить анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования аэродромного комплекса, с целью определения характера его использования, предполагающего получение арендатором максимального потенциально возможного дохода от его эксплуатации в рамках целевого назначения, установленного в задании на оценку п.

Определить величину ставки арендной платы за пользование аэродромным комплексом доходным подходом; 3. Определить величину ставки арендной платы за пользование аэродромным комплексом затратным подходом; 3. Определить величину ставки арендной платы за пользование аэродромным комплексом сравнительным подходом; 3. Осуществить согласование результатов, полученных тремя подходами; 3. Оформить отчет об оценке. Документы и информация, запрашиваемые у Заказчика Для выполнения оценки Оценщик должен собрать всю необходимую для выполнения работ информацию следующими способами: путем запроса документов и информации у Заказчика; самостоятельно, путем анализа открытых источников информации и экспертных опросов.

При выполнении оценки Оценщик должен сделать письменный запрос на получение у Заказчика документов, перечисленных в настоящем разделе. Информация о составе фактически полученной документации отражается в соответствующих разделах отчета об оценке. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы 4. Документы, устанавливающие права на объект аренды свидетельство о регистрации права собственности, права хозяйственного ведения, договор аренды и т.

Полученные документы должны полностью отражать объем и вид прав на объект аренды; 4. Документы, позволяющие определить наличие обременений, установленных в отношении объекта аренды сервитут, залог, аренда, прочее ; 4. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок под объектом аренды свидетельство о регистрации права собственности, хозяйственного ведения, договор аренды, прочее ; 4.

Техническая документация 4. Технические паспорта в том числе на элементы аэродромного комплекса ; 4. Кадастровый и ситуационный план земельного участка, на котором расположен аэродромный комплекс объект аренды ; 4. Акты проверки прочности якорных креплений на местах стоянок; 4. Заключения отраслевых научно-исследовательских организаций и таблицы о соответствии класса: аэродрома, прочности покрытия, уклонов, состояния покрытий, располагаемых дистанций взлета и посадки, электроснабжения, светотехнического оборудования, средств светоограждения высотных препятствий, аварийно-спасательных средств требованиям НГЭА; 4.

Документы, подтверждающие возможность обслуживания судов различных модификаций. Прочие документы и информация 4. Свидетельство о государственной регистрации и годности аэродрома к эксплуатации; 4. Документы, удостоверяющие допуск аэродрома к эксплуатации; 4. Документы, устанавливающие величины сбора за взлет-посадку, сбора за сверхнормативную стоянку, тарифа за временную стоянку на аэродромном комплексе объекте аренды , другие сборы и тарифы; 4. Данные бухгалтерского учета инвентарный номер, дата введения в эксплуатацию, балансовая стоимость по элементам аэродромного комплекса; 4.

Организационная структура аэродромной службы настоящего эксплуатанта комплекса составляющие службу подразделения; их функции; перечень выполняемых работ; нормативные и правовые документы, регламентирующие их деятельность ; 4. Утвержденная схема расстановки и организации движения воздушных судов, спецтранспорта и средств механизации на аэродроме; 4. Планы настоящего эксплуатанта аэродромного комплекса: по эксплуатационному содержанию элементов летного поля за последние 2 года ; по подготовке летного поля и средств аэродромной механизации к работе в осенне-зимний период за последние 2 года ; по проведению организационно-технических мероприятий по обеспечению безопасности полетов на период проведения ремонтных работ на летном поле; 4.

Данные ведущихся эксплуатантами журналов: учета и контроля выполненных работ за последний год эксплуатации комплекса ; выхода спецмашин на линию; учета наработки пробега спецмашин; 4. Информация о числе взлетов-посадок судов различных типов, продолжительности стоянок в том числе, сверхнормативных и временных за последние 3 года; 4.

Информация об издержках настоящего эксплуатанта комплекса на осуществление аэродромного обеспечения полетов. Порядок проведения осмотра Осмотр аэродромного комплекса объекта аренды должен осуществляться как единого технологического комплекса с учетом прилегающей территории аэропорта, аэровокзала и специальных технологических зон.

Целью осмотра является выявление физических характеристик аэродромного комплекса и его элементов и определение его возможной специализации с учетом всей имеющейся инфраструктуры и условий договора аренды п.

Осмотр аэродромного комплекса объекта аренды должен осуществить сотрудник Оценщика. Осмотр должен сопровождаться фотографированием в случае, если это разрешено режимом секретности общего вида аэродромного комплекса, прилегающей территории и элементов комплекса, позволяющих визуально оценить: размеры аэродромного комплекса и его элементов; особенности конструкции элементов аэродромного комплекса; наличие смонтированного оборудования; наличие и масштаб внешних дефектов по всем элементам аэродромного комплекса с акцентированием внимания на состоянии искусственных аэродромных покрытий на взлетно-посадочных полосах и рулежных дорожках; площадь и оснащение территорий, прилегающих к аэродрому и включаемых в состав аэропорта; площадь и оборудование аэровокзалов, мест для размещения служб, обеспечивающих обслуживание воздушных перевозок внутренних и международных.

Копии фотографий аэродромного комплекса, его элементов и элементов прилегающей территории, входящей в состав аэропорта, отражающие все визуально видимые существенные для оценки обстоятельства, приводятся в отчете об оценке, в случае необходимости — с комментариями Оценщика. При проведении осмотра взлетно-посадочных полос Оценщику необходимо обратить внимание на следующие элементы конструкций и внешние дефекты: состояние жестких покрытий ВПП.

Визуальное или инструментальное определение выбоин, уступов в стыках плит, поверхностное разрушение плит, шелушение, трещины, отколы углов и торцов плит, усадочные трещины, неровности волны, выпуклости, блюдца , сколы продольных кромок; состояние нежестких покрытий ВПП. Визуальное или инструментальное определение поперечных и продольных трещин, частой сетки трещин, эрозии асфальтобетона, выхода битума, волнистости, просадки, наличия заплаток, истирания щебня, выкрашивания, пучения и т.

Чистота поверхности грунтового поля, дефекты поверхности выбоины, неровности, колейность; состояние дерновых покрытий ВПП. Состояние травяного покрова, просадка грунта, неровности, застаивание воды, наличие эрозии грунтов; состояние рулежных дорожек и их обочин, мест стоянок, перронов. Оценивается аналогично соответствующим видам покрытий ВПП; состояние водоотводных и дренажных систем. Застойные скопления воды у водоприемных устройств, провалы грунта по трассам прохождения подземных коллекторов и у водоприемных сооружений, выступы и просадки колодцев, разрушение крышек, решеток и стен колодцев, дефекты трубопроводов, нарушение продольных и поперечных профилей лотков и водоотливных канав, препятствующих нормальному стоку воды; состояние газоотбойных устройств.

Трещины в металлических элементах, нарушение целостности сварных, болтовых и заклёпочных соединений, пробоины в теле сплошных металлических листов, отсутствие отклоняющих пластин на решетчатых щитах, эрозионные повреждения грунтовых валов, допускающие вынос продуктов разрушения газовоздушными струями; состояние швартовочных устройств на местах стоянки воздушных судов; состояние светосигнального и радиооборудования, относящегося к федеральной собственности и включенного в состав объекта аренды.

Результаты осмотра отражаются в отчете об оценке. Требования к описанию объекта аренды и его окружения Описание аэродромного комплекса объекта аренды должно содержать исчерпывающий объем информации, необходимой для адекватного расчета рыночной стоимости объекта оценки. В частности, в отчете об оценке должны быть отражены: адрес местоположения и границы аэродромного комплекса; основные регистрационные реквизиты аэродромного комплекса; наименование собственника, балансодержателя, арендодателя, арендатора; состав элементов аэродромного комплекса взлетно-посадочные полосы, концевые полосы торможения, обочины, магистральные и соединительные рулежные дорожки, перроны, объекты размещения аэродромной службы и т.

Их конкурентные преимущества и недостатки. Прогноз развития конкурентной среды аэропорта расположения объекта аренды. Требования к проведению анализа наилучшего и наиболее эффективного варианта использования Спецификой деятельности аэродромных комплексов является существенная зависимость от специализации и особенностей функционирования аэропорта, частью которого они являются.

Поэтому, анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта оценки во многом определяется рыночными перспективами функционирования аэропорта, к которому относится аэродромный комплекс объект аренды.

В результате проведения АНиНЭИ должен быть определен наиболее вероятный вариант использования аэродромного комплекса объем и структура услуг с учетом затрат на их реализацию , который обеспечит максимальную экономически обоснованную стоимость имущественных прав пользования аэродромным комплексом по договору аренды. Процедуры анализа должны быть выполнены с учетом: целевого назначения, указанного в задании на оценку п. В общем случае АНиНЭИ должен содержать следующие этапы: составление максимально полного перечня функций, которые в принципе могут быть реализованы на базе прав пользования аэродромным комплексом с учетом условий договора аренды.

Состав подлежащих анализу функций определяется с учетом особенностей инфраструктуры аэропорта расположения объекта аренды как необходимого элемента обеспечения деятельности аэродромного комплекса; проверка сформулированных вариантов функционального использования на юридическую, физическую и финансовую осуществимость; выбор наиболее вероятного варианта использования, удовлетворяющего всем требованиям и обеспечивающего максимальную экономически обоснованную стоимость имущественных прав пользования аэродромным комплексом по договору аренды.

Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования В общем случае АНиНЭИ должен осуществляться по следующему алгоритму: 1. Определение технических и нормативных особенностей функционирования аэродромного комплекса и аэропорта его расположения с целью определения показателей: ACN возможных к обслуживанию судов и возможных ограничений числа взлетно-посадочных операций при различных соотношениях ACN — PCN ; пропускной способности как элементов аэродромного комплекса, так и других составляющих аэропорта его расположения в том числе, пропускной способности аэровокзалов — по числу принимаемых пассажиров, грузовой зоны — по тоннажу и т.

Проведение ретроспективного анализа производственных показателей использования объекта аренды за последние 3 года и обусловивших их факторов; 3.

Определение базовой на дату определения стоимости структуры работы рассматриваемого аэродромного комплекса в разрезе направлений деятельности и модификаций обслуживаемых воздушных судов; 4. Прогноз динамики производственных показателей деятельности аэропорта расположения объекта аренды с учетом ожидаемого изменения технического состояния, планируемых инвестиционных проектов и особенностей конкурентной среды; 5.

Прогноз объема и структуры работы аэродромного комплекса с учетом ожидаемой динамики развития аэропорта его расположения; 6. Прогноз издержек на обеспечение выполнения прогнозного объема работ; 7. Вывод о наилучшем и наиболее эффективном варианте использования аэродромного комплекса. Технические возможности обслуживания воздушных судов на базе аэродромного комплекса: влияние климатических условий расположения аэродромного комплекса на условия его эксплуатации; показатели PCN для ВПП, рулежных дорожек; ограничения по пропускной способности элементов аэродромного комплекса и аэропорта его расположения.

Особенности внешней инфраструктуры аэропорта расположения объекта аренды: характеристика и степень использования инфраструктуры движения грузов перевозки пассажиров на последующих предыдущих за перед аэропортом видах транспортировки; ожидаемое время ввода в эксплуатацию инвестиционных проектов по расширению возможностей внешней инфраструктуры аэропорта расположения объекта аренды и конкурирующих аэропортов.

Доходный подход 8. Период прогнозирования принимается равным величине установленного договором аренды периода действия арендной ставки. Любая иная фактическая деятельность компании-арендатора например, аэровокзальное обслуживание пассажиров, техническое обслуживание воздушных судов и т. Расчеты должны осуществляться в текущих ценах в рублях. Пересчет итогового результата в валюту, в которой, в соответствии с заданием на оценку п. Состав информации для применения подхода 8. Требования к составу информации По результатам сбора информации об аэродроме объекте аренды , а также об его окружении Оценщик должен провести анализ для определения степени достаточности информации для реализации доходного подхода.

Информация может быть признана достаточной, если на ее основании можно сделать вывод: об ожидаемом объеме работ по аэродромному обслуживанию на всем периоде прогнозирования определенном в соответствии с требованиями п. Информация для прогноза потенциального объема работ по аэродромному обслуживанию 8. Число и структура авиарейсов, проходящих через аэропорт, в котором расположен аэродром объект аренды , а также сложившиеся тенденции их изменения до даты оценки по меньшей мере, за последние 3 года ; 8.

Прогноз изменения пропускной способности аэродромного комплекса за период действия арендной ставки в связи с физическим износом элементов конструкций; 8. Макроэкономические прогнозы относительно внешних условий, которые влияют на интенсивность воздушного движения например, прогноз цен на ГСМ ; 8. Документы, отражающие особенности государственной политики, влияющей на интенсивность воздушного движения в аэропорту, где расположен объект аренды. Рекомендуемый состав подлежащих рассмотрению нормативных документов представлен в Приложении 2; 8.

Ожидаемые события во внешнем окружении, которые могут повлиять на деятельность аэродрома в периоде, в течение которого будет действовать арендная ставка например, ожидаемое введение ограничений по шуму в связи с развитием жилищного строительства. Информация для прогноза величины ставок и тарифов 8. Существующий состав и величина аэропортовых сборов и тарифов за обслуживание воздушных судов; 8. Динамика изменения установленных уполномоченными органами сборов и тарифов в течение последних лет, причины ее обусловившие; 8.

Наличие обоснованных отклонений фактических применяемых величин ставок сборов и тарифов от предельных величин, утвержденных ФСТ для обслуживания судов российских эксплуатантов эффективная ставка ; 8.

Эффективная ставка сборов за взлет-посадку судов иностранных эксплуатантов с учетом возможности ее повышения за посадку или вылет воздушного судна, осуществляемые с 22 часов до 6 часов местного времени.

Информация для прогноза издержек по аэродромному обслуживанию 8. Состав оборудования, используемого типичной компанией, осуществляющей деятельность по аэродромному обслуживанию, при условии соответствия состава и видов оборудования требованиям нормативных документов и отвечающих требованию экономической целесообразности состав и типы оборудования должны быть оптимальны с экономической точки зрения для обслуживания аэродрома объекта аренды.

Рассмотрению подлежит только оборудование, используемое для обеспечения аэродромной деятельности. Фактический состав оборудования, используемый эксплуатантом аэродрома, должен быть проанализирован на типичность и экономическую эффективность; 8.

Прогнозные затраты на эксплуатацию оборудования в режиме, определяемом особенностями аэродромного комплекса, планируемой интенсивностью эксплуатации аэродромного комплекса и нормативными регламентами; 8. Численность, штатное расписание и режим работы типичной компании по аэродромному обслуживанию с учетом прогноза объема выполняемых работ. В случае, если для отдельных работ существует общепринятая экономически целесообразная практика выполнения их внешними специализированными организациями обеспечение авиационной безопасности, светотехническое обслуживание , то оценщик должен учесть это обстоятельство, несмотря на фактическую практику существующего эксплуатанта; 8.

Среднерыночный уровень оплаты труда работников типичной компании и прогноз его изменения; 8. Нормативы расходов материалов на содержание и восстановление элементов конструкции аэродромного комплекса в соответствии с требованиями нормативных документов и прогноз их изменения; 8. Расчет ставки арендной платы 8.

Определение пропускной способности аэродромного комплекса исходя из технических возможностей обеспечить максимально возможное количество взлетов-посадок. Отдельно определяется максимально возможный объем услуг по предоставлению мест для временных стоянок; 8. Определение потенциально возможного использования аэродромного комплекса объекта аренды исходя из внешних условий: прогнозируемого пассажиро- и грузопотока на данном направлении с учетом пропускной способности внешней инфраструктуры в том числе, инфраструктуры аэропорта ; 8.

Определение прогнозируемого объема услуг определяется как минимальное из значений пропускной способности аэродромного комплекса п.

Образцы документов по оценке

Выполнить анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования аэродромного комплекса, с целью определения характера его использования, предполагающего получение арендатором максимального потенциально возможного дохода от его эксплуатации в рамках целевого назначения, установленного в задании на оценку п. Определить величину ставки арендной платы за пользование аэродромным комплексом доходным подходом; 3. Определить величину ставки арендной платы за пользование аэродромным комплексом затратным подходом; 3. Определить величину ставки арендной платы за пользование аэродромным комплексом сравнительным подходом; 3. Осуществить согласование результатов, полученных тремя подходами; 3.

Техническое задание на оценку стоимости бизнеса

Цель оценки: Определение рыночной стоимости переуступки права пользования земельным участком право заключения договора субаренды. Дата оценки. Оценка рыночной стоимости имущества проводится на дату: ближайшую дату к моменту составления отчета отстоящую от даты составления отчета на время выполнения работ по оценке. Сбор, обработка и анализ документации, относящейся к земельному участку, осмотр земельного участка. Анализ местоположения земельного участка, в том числе в рамках населенного пункта и региона.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

Корректировка на градостроительные ограничения учитывает различия в потенциальной полезности объектов: ограничения по высотности, этажности и функциональному назначению возможной застройки. Корректировка на наличие улучшений отражает разницу в затратах на приведение объекта в состояние готовности к эксплуатации. Данная разница может возникать при наличии незавершенного строительства или, наоборот, необходимости проведения дополнительных работ на объекте, например, сноса. Корректировка на дату сделки или предложения учитывает изменение цен на рынке между датами сделки или оферты аналогов и датой проведения оценки. Корректировка на условия финансирования учитывает схему оплаты, например, возможную рассрочку платежей, покупку посредством продажи акций общества, кредитование и т. Корректировка на правовые условия учитывает особенности передаваемых прав и наличие обременений. Корректировка на технические условия подключения к инженерным сетям учитывает различия в стоимости исполнения технических условий платы за подключение. Все корректировки значимые должны иметь расчетное обоснование, при использовании нерасчетных обоснований корректировок должно быть представлено обоснование невозможности их расчета. Необходимо указывать источники информации по исходным данным, используемым при расчете корректировок.

Полезное видео:

Пример задания на оценку бизнеса

Период прохождения практики: с 29 марта года по 04 апреля года. Первый день практики был вводный. Я проходила инструктаж по технике безопасности, знакомилась с коллективом, изучала документацию по объектам недвижимости с целью сбора и обработки необходимой информации. В частности, изучала процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Задание на оценку

Объект оценки. Дата оценки. Наиболее эффективное использование участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной принцип наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: - целевое назначение и разрешенное использование; - преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; - перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; - ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; - текущее использование земельного участка.

В статье рассмотрено типовое задание на оценку. Зачем его составлять? Как правильно это сделать? Кто его должен составлять?

Об оценщике, работающем на основании трудового договора: 1. В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта ст. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов; ФCO-1 раздел IV пункт 18 Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы; ФСО-3, статья 12 В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. ФCO-1 раздел IV пункт 19 Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста эксперта , для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Доходного подхода ФCO-1 статья 21 Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Установление периода прогнозирования; 2.

Виды стоимости Виды стоимости определены в ст. Поскольку оценке подлежит рыночная арендная плата, из приведенного перечня видов стоимости единственной подходящей для цели оценки является рыночная стоимость. Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, на которую можно было бы обменять имущество на дату оценки… МСО , Стандарт 1, п. Далее следуют пояснения, откуда ясно, что рыночная стоимость — это единовременно уплачиваемая величина на дату оценки. Сделка считается совершенной, когда в одну сторону передана денежная сумма в полном объеме , а в другую — имущество. Единовременность уплаты рыночной стоимости, таким образом, есть одна из ее ключевых особенностей. Арендная же плата в общем случае есть периодическая величина, и поэтому рыночная стоимость не может быть выражена через арендную плату и наоборот то есть арендная плата не может являться формой выражения рыночной стоимости, рыночной стоимостью в единицу времени и т.

Зарегистрирован в Минюсте РФ 26 марта г. Регистрационный N Во исполнение пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10 августа г. N "О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества" Собрание законодательства Российской Федерации, , N 34, ст. Министр Э.

Виды стоимости Виды стоимости определены в ст. Типовое задание на оценку Виды стоимости Виды стоимости определены в ст. Поскольку оценке подлежит рыночная арендная плата, из приведенного перечня видов стоимости единственной подходящей для цели оценки является рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, на которую можно было бы обменять имущество на дату оценки… МСО , Стандарт 1, п. Далее следуют пояснения, откуда ясно, что рыночная стоимость — это единовременно уплачиваемая величина на дату оценки. Сделка считается совершенной, когда в одну сторону передана денежная сумма в полном объеме , а в другую — имущество. Единовременность уплаты рыночной стоимости, таким образом, есть одна из ее ключевых особенностей.

Наверх